Выбор помещения для магазина или кафе — это не просто поиск квадратных метров по приемлемой цене. Это фундамент, на котором строится весь бизнес. В нашей практике проектирования магазинов мы сталкиваемся с ситуациями, когда неправильно выбранное помещение съедает часть бюджета на непредвиденные расходы.
За годы работы с торговыми объектами мы составили свой чек-лист критических моментов, которые нужно проверить до подписания договора аренды. Этот материал — наш общий опыт как дизайнеров и как собственников бизнеса.
Навигация по статье: 18 шагов проверки помещения
Мы подготовили подробный разбор всех нюансов аренды. Для удобства используйте этот список как оглавление — нажмите на любой пункт, чтобы сразу перейти к нужному разделу:
Теперь разберём каждый пункт подробно.
1. Юридическое соответствие: можно ли вести ваш бизнес в помещении
Первое, что нужно сделать — проверить законность размещения вашего бизнеса в конкретном помещении. Иногда нормативные акты устанавливают ограничения для разных видов деятельности.
Типичные ограничения:
- Подвальные помещения — запрещены для мастерских, производств, складов и детских организаций. Нельзя открыть детскую студию танцев в цокольном этаже, даже если арендодатель не против.
- Жилые помещения — категорически нельзя использовать под магазин, офис, салон красоты или любой другой коммерческий проект. А перевод в нежилой фонд — долгий и дорогой процесс.
- Торговля алкоголем — в Москве запрещена, если в радиусе 100 метров от входа находятся детские учреждения, школы, студенческие общежития, библиотеки или рынки.
Важно: Соберите максимум информации до подписания договора. Если вы арендуете помещение под табачный магазин, а потом выяснится, что торговать табаком там нельзя — деньги за аренду никто не вернёт. Проверяйте документы, консультируйтесь с юристами, запрашивайте у арендодателя подтверждение разрешённого вида использования.
2. Площадь и форма помещения: почему конфигурация важнее метража
Многие предприниматели ориентируются только на общую площадь. Это ошибка. Форма помещения напрямую влияет на эффективность использования пространства и, соответственно, на прибыль.
Неправильная конфигурация может превратить 50 м² в бесполезное пространство с огромными проходами и минимумом торговой зоны. А грамотная планировка даже сложной формы позволяет разместить всё необходимое компактно и функционально.
Пример из практики:
Мы сравнили два помещения площадью 50 м² для кафе — прямоугольное и Г-образное. В обоих нужно было разместить одинаковое оборудование: кухню, барную стойку, посадочные места.
В прямоугольном помещении образовались широкие проходы, но при этом пятый стол уже некуда было поставить. Полезная площадь использовалась неэффективно.
В Г-образном помещении всё разместилось органичнее: кухня спряталась в нише, барная стойка естественно разделила зоны, а для гостей получилось больше посадочных мест при тех же квадратных метрах.
Вывод: При выборе помещения обязательно делайте предварительную планировку. Иногда «неудобное» помещение сдаётся дешевле и при этом даёт больше пользы, чем идеально прямоугольное.
3. Срок аренды: защита долгосрочных инвестиций
Если вы планируете серьёзно вложиться в ремонт и оборудование, краткосрочный договор (до года) — это риск потерять инвестиции.
Правило: Не верьте устным обещаниям арендодателя о продлении. Он может передумать, продать помещение или сдать его другому арендатору по более высокой цене. А вы останетесь с дорогим ремонтом, который придётся бросить.
Рекомендация: Для проектов с большими инвестициями заключайте договор минимум на 3-5 лет с правом пролонгации. Пропишите условия досрочного расторжения и компенсации в случае отказа арендодателя продлевать договор.
4. Электричество: хватит ли мощности для вашего оборудования
Один из самых критичных моментов, который часто упускают из виду.
Что проверить:
- Выделенная мощность на помещение — узнайте точную цифру в кВт. Сверьте её с потребностями вашего бизнеса: кухня, освещение, вентиляция, кондиционеры, витрины.
- Возможность увеличения мощности — если текущей не хватает, выясните: можно ли увеличить? Сколько это стоит? Какие сроки?
Рекомендация: Бывают случаи, когда увеличение мощности стоит довольно дорого или вообще невозможно технически. Это может сделать помещение непригодным для вашего проекта.
5. Вентиляция и кондиционирование: законность и достаточность
Для общепита, салонов красоты, некоторых магазинов вентиляция — это не опция, а обязательное требование.
Что проверить:
Наличие системы — есть ли вентиляция вообще? В каком состоянии?
Законность установки — если система выведена по фасаду (типично для уличных помещений), проверьте наличие разрешений. В старом фонде могут запретить делать отверстия в исторических фасадах или монтировать наружные блоки кондиционеров.
Мощность кондиционирования — особенно актуально для торговых центров. Уточните, сколько холодопроизводительности выделено вашему помещению. Сверьте с расчётами для вашего проекта. Если не хватает — можно ли получить дополнительную мощность? Внесите эти данные в договор аренды.
6. Водоснабжение и канализация
Критично для общепита, но важно и для других форматов (например, цветочных магазинов, салонов красоты).
Проверьте:
- Наличие подводов воды и канализации
- Пропускную способность
- Возможность подключения дополнительного оборудования (посудомоечные машины, кофемашины)
- Состояние коммуникаций (старые трубы могут потребовать замены)
7. Скрытые сюрпризы под отделкой: как сэкономить на ремонте
Если арендуете уличное помещение, где до вас кто-то работал — обязательно узнайте, что скрывается под чистовой отделкой. Иногда там настоящие сокровища, которые можно использовать в дизайне и сэкономить бюджет.
Что может быть:
- За обшивкой ГКЛ — старинный кирпич, который отлично впишется в лофт или индустриальный стиль
- За подвесным потолком Armstrong — гипсовая лепнина, фрески, кессонные потолки
- Коммерческое освещение на шинопроводе — часто предыдущие арендаторы оставляют рабочее световое оборудование, которое можно адаптировать под ваши нужды
Наш кейс: мотосалон Bikerstore в Москве
Когда мы проектировали мотосалон, после демонтажа ламината обнаружили советский бетонный пол в отличном состоянии. Он идеально вписался в концепцию брутального индустриального интерьера. В результате сэкономили около 500 тысяч рублей на материалах и работах, плюс получили аутентичную изюминку интерьера, которую невозможно воссоздать искусственно. Здесь можно посмотреть весь проект мотосалона Bikerstore.
8. Вывеска: ограничения и согласования
Для уличных помещений:
Уточните все ограничения ДО подписания договора. Выясните стоимость и сроки согласования.
Возможные нюансы:
- Исторические фасады — строгие ограничения по габаритам, материалам, цветам
- Концепция оформления — в крупных городах существуют единые требования для целых улиц или зданий (размеры, места размещения, шрифты)
Для торговых центров:
Заранее запросите требования к внутренней вывеске:
- Разрешённые и запрещённые материалы
- Габариты фриза и логотипов
- Требования к остеклению и входным группам
- Правила крепления вывески
Бонус: Если арендуете большое помещение в ТЦ, можно претендовать на бесплатное место под вывеску на фасаде центра. Уточните этот момент при переговорах.
9. Пожарная сигнализация и система пожаротушения
Адаптация системы потребуется, если:
- Арендуете большое помещение в ТЦ и планируете возводить перегородки
- Монтируете подвесной потолок из ГКЛ
Скорее всего, придётся разработать проект сигнализации и пожаротушения.
Критично для ТЦ:
Часто торговые центры допускают к работам с пожарными системами только своих подрядчиков. При этом они могут:
- Выставлять нерыночные цены
- Нарушать сроки
- Работать медленно и срывать общие сроки СМР
Рекомендации:
- Уточняйте сроки и стоимость работ на этапе переговоров по аренде
- Выясните возможность привлечения собственных подрядчиков
- Начинайте работы по «пожарке» как можно раньше
- Обязательно зафиксируйте состояние помещения перед началом работ на случай спорных ситуаций
Из опыта: При переделке спринклерной системы подрядчики не до конца слили ржавую воду из труб пожаротушения и она залила чистовые стены магазина. Доказать вину без фотофиксации «до» было невозможно.
10. Условия проведения ремонтных работ
Время работ:
В действующих ТЦ и бизнес-центрах ремонт часто разрешён только в вечернее и ночное время. Это:
- Увеличивает сроки СМР в 1,5-2 раза
- Повышает стоимость работ на 20-40% (ночные смены дороже)
Требования к бригаде:
Некоторые арендодатели проверяют:
- Наличие гражданства РФ у всех рабочих (например ТЦ «Европейский» и ТЦ «МЕГА»)
- Допуски и сертификаты
- Страховку
Уточните эти моменты заранее, чтобы не было сюрпризов на старте ремонта.
11. Согласование проектов с арендодателем
В крупных ТЦ и бизнес-центрах согласование проектной документации — обязательное условие перед началом работ.
Что нужно узнать:
- Формат предоставления (бумажный/электронный)
- Количество экземпляров
- Язык документации (ТЦ «МЕГА» требует проекты на русском и английском)
- Срок рассмотрения
Важно: Около 80% проектов не согласовываются с первого раза. Нужны правки, а это время. Учитывайте это в графике.
Рекомендация: При передаче документов:
- В электронном виде — требуйте подтверждение получения по электронной почте, чтобы отслеживать строки рассмотрения
- В бумажном — передавайте с сопроводительным письмом с отметкой о получении (кто и когда принял проект, подпись)
Из практики: Самое долгое согласование было с ТЦ «МЕГА Белая дача» — почти месяц мы потратили только на согласование проекта. Сначала требовался предварительный дизайн-проект в электронном виде, потом основной дизайн-проект на бумаге.
Для стрит-ритейла всё проще: обычно достаточно показать 3D-визуализацию и согласовать фасад. Полный проект требуют не так часто.
12. Разделительная ведомость: кто за что платит
Документ, который распределяет обязанности и расходы между арендодателем и арендатором во время ремонта.
Пример: Вывоз строительного мусора может выполнять арендодатель, но оплачивать будет арендатор. Или наоборот.
Пропишите все детали, чтобы потом не было споров о том, кто должен был оплатить демонтаж старых конструкций или вывоз мусора.
13. Разгрузка товара: логистика и ограничения
Для торговых центров:
- В какое время можно разгружать товар?
- Есть ли дополнительный выход к дебаркадеру (зоне разгрузки)?
- Если нет — можно ли проносить товар через галерею? В какое время?
- На каких машинах разрешена доставка?
- Предоставляет ли ТЦ тележки? На каких условиях?
Эти ограничения влияют на операционные расходы. Если разгрузка возможна только ночью, это дополнительные затраты на логистику.
14. Неотделимые улучшения: как снизить расходы аренду
Если планируете крупные инвестиции в ремонт, попробуйте договориться о компенсации через:
- Снижение арендной платы
- Арендные каникулы
- Другие бонусы
Пример: Вы за свой счёт устанавливаете систему вентиляции или меняете окна. Это улучшает помещение, и арендодатель получает более качественный объект. Взамен он может снизить вам ставку аренды на определённый период.
Это выгодно обеим сторонам: вы экономите на аренде, арендодатель получает улучшенное помещение.
15. Эксплуатационные расходы: все скрытые платежи
Запросите у арендодателя полный список расходов, которые будут во время действия договора.
Типичные платежи:
- Коммунальные: электричество, вода, канализация
- Проводной интернет (для бизнеса может стоить в разы дороже, чем для дома)
- Страховые платежи (только на период ремонта или на весь срок аренды?)
- Реклама на фасаде и внутри ТЦ
- Маркетинговые платежи (иногда в ТЦ от них невозможно отказаться)
- Клининговые услуги
- Штрафы для сотрудников (за что могут быть и в каком размере?)
Все эти расходы нужно заложить в вашу финансовую модель ДО подписания договора.
16. Текущий ремонт и эксплуатация: разграничение ответственности
Составьте «Акт разграничения эксплуатационной ответственности». В нём должно быть указано:
- Кто за что отвечает
- Кто что ремонтирует
- В какие сроки
Пример: Если помещение затопили соседи сверху — кто несёт ответственность? Кто оплачивает ремонт? Кто взаимодействует с соседями?
Прописанные правила помогут избежать конфликтов и непредвиденных расходов.
17. Фиксация недостатков при приёмке помещения
При подписании договора и приёмке помещения составьте «Акт приёма-передачи» с фиксацией ВСЕХ существенных недостатков:
- Трещины в стенах
- Протечки
- Неработающее оборудование
- Повреждения отделки
Приложите к акту фотографии. Это защитит вас от требований устранить эти недостатки за свой счёт при возврате помещения.
18. Условия расторжения договора: думайте о выходе заранее
Даже если вы только выбираете помещение, обсудите условия расторжения договора.
Критичный момент: Некоторые арендодатели (например, ТЦ «МЕГА») требуют при освобождении помещения снять всю чистовую отделку.
Что прописать в договоре:
- В каком состоянии вы передаёте помещение при выезде
- Условия досрочного расторжения и компенсации арендодателю (если есть)
- Сроки уведомления о расторжении договора
Заключение
Выбор помещения для магазина или ресторана — это не только про локацию и цену. Это комплексная задача, где нужно учесть десятки технических, юридических и финансовых нюансов.
Ошибки на этом этапе могут стоить сотен тысяч рублей и месяцев потерянного времени. Как дизайн-студия, специализирующаяся именно на коммерческих интерьерах, мы помогаем клиентам не только с проектированием, но и с оценкой помещений на этапе выбора. Иногда один выезд на объект с дизайнером экономит бизнесу больше денег, чем стоит весь дизайн-проект.
Если вы сейчас выбираете помещение под магазин или ресторан — используйте этот чек-лист. А если нужна помощь с оценкой объекта или разработкой проекта — свяжитесь с нами.